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洛杉矶市中心的新发展蓝图草案公布

2019-12-15 19:06 【Opinion

LA Market Intelligence,这里有数以千计的洛杉矶本地经纪人和房产投资者,区域在建工程的数量决定土地价值增加的幅度,关注整个洛杉矶市场趋势,你的投资回报会让你傲视群雄。 

洛杉矶,加利福尼亚 

洛杉矶城市规划部在2016年推出了一份多年远期规划——DTLA 2040。这份计划说明了对洛杉矶市中心和东部社区的土地使用和开发规则。虽然最终的计划距离发布还有几个月的时间,但七月初公布的一份文件草案让我们得以一窥。 

截至2019年初,市中心商业改善区估计洛杉矶市中心拥有约80,000人。到2040年,南加州政府协会预计该社区将增至125,000名新居民。在同一时期,该地区预计将增加55,000个工作岗位。市中心社区计划将通过提供多达176,000名新增居民和86,000个新工作岗位来适应这种增长。 

拟议的分区计划将市区划分为10个土地用途区

1、交通核心

围绕交通枢纽建设密集的活动中心,具有一系列的办公、居住、零售、文化和娱乐用途(最大距离范围:10:1  -  13:1);

2、传统核心

社区的历史中心,以住宅、办公空间、娱乐场所、社区服务商店和餐厅为特色(最大距离范围:8.5:1  -  13:1);

3、社区中心

完整的城市社区,以住宅、办公和商业用途为特色的低层和中层建筑,以次级交通范围为中心(最大距离范围:6:1  -  8.5:1);

4、混合工业区

以工业遗产为特征的独特形式的地区,现在发展为轻工业、新工业、商业和生活/工作用途(最大距离范围:3:1  -  6:1);

5、市场

由适合批发,商业,零售,住房和货物运输活动的中型建筑组成(最大距离范围:4.5:1  -  8:1);

6、村庄

可步行的中心,作为历史和文化区域利基目的地,以混合收入住房,餐馆,零售和小型专业办公空间为特色(最大距离范围:6:1  -  8.5:1);

7、社区住宅

传统的、适合多代人居住的步行区域和小型的、本地服务的商业设施(最远距离范围:3:1);

8、生产

以轻工业,制造业和办公用途为特色的大型建筑物(最大距离范围:3:1);

9、开放空间

公园和娱乐设施(最大距离范围:1.5:1);

10、公共设施

城市的政府,机构和文化功能区域,包括办公空间,图书馆,学校,医疗设施和服务系统(最大距离范围:1.5:1  -  13:1) 

参与计划更新的城市规划助理Clare Kelley表示,市政社区计划的一个重要补充是一项社区福利计划,类似于SB 1818人口密度奖金。比如说投资建设者的项目包含公共福利,如提供经济适用房等,那么申请人可以建立更高和更密集的房屋 。 

城市规划师克雷格韦伯(Craig Weber)说,“该计划将城市增长的20%左右纳入土地面积的1%之内。”“因此,有必要建立一个经过深思熟虑的体系,以保持市中心地区的收入多样性。” 

根据拟议的分区计划以及州密度奖金法,只要能够提供所需数量的限制价格性质的经济适用房,项目最多可以获得高达35%的建筑面积奖金。这些限制性房屋的价格可能低于收入中位数15%或以下的家庭,这是一种新的负担能力水平,称为“深度低收入”。在与Skid Row的利益相关者进行协商后,规划部门将新类别纳入了市中心社区计划,他们认为按既定的承受能力水平(中等,低,极低和极低收入)定价的单位仍在为无家可归者提供帮助。 

符合条件的地区的项目也可以使用“过境导向社区”指南作为社区福利计划的替代方案。TOC激励措施于2017年生效,已成为住宅开发商在洛杉矶许多地方实现更高的高度和密度的流行工具。由于市中心有许多公交和铁路线路,因此中心城市和中心城市社区规划区域的大多数房产都有资格获得TOC奖励。 

第二层激励措施将允许住宅和非住宅项目通过提供社区福利来实现额外的高度和建筑面积增加。申请人可以从一系列选项中进行选择,包括公共开放空间,为社区土地信托保留空间,以及现场社区设施,如学校或图书馆。 

在某些情况下,例如艺术区,历史保护的选择可能是公共利益之一。根据拟议的分区,申请人可以将历史遗产的未开发开发权转至其它地点。然后可以保留和重复使用现有建筑物,并且可以使用其未使用的建筑面积权利在其他地方创建更大的项目。 

这个过程,也称为楼面面积权利转让(TFAR),对洛杉矶市中心来说并不新鲜。金融区,邦克山和南方公园的高层建筑开发商长期以来利用TFAR来建造比其他方式允许的更高,更密集的项目。现有的TFAR计划将通过市中心社区计划更新保留,但作为社区福利计划的补充,而不是实现更大发展权的替代途径。在使用TFAR之前,开发商必须先通过提供经济适用房和社区福利来消耗可用的奖金。 

根据基础区划开发项目的申请人不需要根据社区福利计划纳入公共设施和经济适用房。但是,经济适用住房生产和公园开发等费用仍然适用。 

除了土地利用的变化,市中心社区计划还解决了移动性,城市设计和开放空间等问题。该计划提出的一些目标包括: 

-- 到2040年,公交,步行和骑车的比例将达到75%;

-- 加强东西向和南北向的主要走廊,以改善与邻近社区的联系;

-- 促进轨道交通服务向市中心东侧扩展;

-- 消除停车极限;

-- 开发新公园,包括时尚区的一个大型公园;

-- 利用奇角交叉口和死角街道作为公共开放空间用地,活化小巷功能,为行人提供方便,利用其作为绿化的空间。 

尽管洛杉矶正在进行大量社区规划更新,但新的市中心计划最终可能是对该城市未来影响最大。DTLA 2040项目是对已有73年历史的洛杉矶分区法规"re:code LA"进行重写的试验场。根据韦伯的说法,新的市中心社区计划的一些组成部分,特别是基本奖励制度,可能会在城市的其他地方被效仿。 

编后语 

美国进行房产投资,无论是Condo还是House,重要的并非在于地块面积的大与小,而在于投资物业周边在建工程数量和质量导致的本身地块价值的上升。即使Condo在整幢物业中分摊的Lot百分比很低,但决定升值空间的并非Lot总面积或者占比,而是由周边在建工程导致的地块价格上升幅度来决定最终房产投资的升幅。关注洛杉矶在建工程密集区域,正确把握美国房产投资决策。 

(文章转自美房吧,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)



This article is recommended by American real estate agent Margaret Tsay.


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